동래.금정 재개발 이대로 좋은가

사진 김건우

부산광역시 주택 재개발 사업 현황

부산광역시는 지역 간 불균형 해소와 주거 환경 개선을 위하여 재개발·재건축 등의 정비 사업을 주요 시정 과제로 선정하여 관련 조례 제정과 ‘2010 부산광역시 도시·주거 환경 정비 기본 계획’을 수립함으로써 ‘선 계획, 후 개발’의 원칙 아래 본격적인 도시 정비 사업 추진의 전기를 마련하였다. 2011년 1월 ‘2020 부산광역시 도시·주거 환경 정비 기본 계획’을 수립·고시하여 정비 사업의 기본 계획으로 사용하고 있다.

2004년 이전 주택재개발사업의 문제점

1) 지역여건을 고려하지 않은 고밀개발

◦ 층고에 대한 규제가 없어 주변지역과 부조화

◦ 단독주택 다가구․다세대주택이 밀집된 지역에 고층아파트 단지가 들어서는 것이 일반화 되고 있으며, 이로 인하여 일조권 침해,도시경관의 악화,교통체증 등의 문제가 발생

2) 개별 구역단위 사업시행으로 인한 공공시설 확보의 문제점

공동주택단지에 입지하는 공공시설의 설치기준을 보면, 세대수에 따라 사업지구내에 확보해야 할 공공시설의 종류와 면적을 달리 규정하고 있다. 이 때문에 사업시행자는 공공시설 설치 부담을 줄이기 위하여 구역 면적을 최대한 줄이려고 하는 경우가 많으며, 이에 따라 필요한 공공시설을 확보하지 못하는 경우도 발생, 개별 구역 단위의 사업시행으로 인하여 주 진입로의 용량 및 위치 선정에 혼선을 빚는 등 공공시설 확보에 많은 문제점이 드러났다.

3) 지역 커뮤니티의 붕괴

◦ 낮은 재정착률

재입주율이 저조한 이유를 기존연구에서 살펴보면, 가옥주의 경우는 입주에 따르는 추가적인 부담금 때문에, 세입자의 경우는 입주 후의 과중한 관리비 부담 때문인 것으로 나타나고 있다.

◦ 주변 주택지와 단절된 단지 조성으로 인한 커뮤니티 붕괴

정비사업을 통해 주거환경을 정비하면서 조성단지와 인접 주거지 사이에 담장을 설치하는 것이 일반적이며, 심한 경우 조성단지의 지반을 성토하여 수 미터에 이르는 옹벽을 단지경계부에 설치한 사례도 있다. 이로 인하여 과거에 동일 생활권이었던 주거지가 물리적으로 단절되어 지역 커뮤니티가 붕괴되는 경우도 있다.

 

'불 꺼진 아파트 절반'인데 계속 재개발이냐?

인구 전망의 상향 추산으로 주택공급의 과잉을 초래

지금의 주택재개발사업은 어려운 주거공간에서 생활하는 현지주민을 거리로 내쫓는 강제 퇴거 사업이다." 부산은 중대형 아파트 위주의 공급이다. 그는 "부산은 소형 아파트 공급이 매년 급감하고, 이는 전세가 급등으로 이어져 서민층을 압박하고 있으며, 이는 해마다 가중되고 있다"면서 "소형 평형 공급 규모가 급감하는 것은 건설자본의 이익이 적게 남는 소형 평형대보다는 수익이 큰 중대형 평형의 공급 물량이 늘어났기 때문"이라고 설명했다.

 

입주할 능력이 없는 현지 주민들이 거리로 내몰리고 있다고 그는 지적했다. "부산의 재개발은 주민들의 주거불안을 야기시키고, 가계부채를 증가시키며, 신용도를 악화시키고, 물가 상승을 부추겨 실질소득을 감소시키는 등 빈부의 양극화를 촉진할 뿐만 아니라 인구 감소와 고령화, 고용 없는 성장주의 속에서 강화되고 있는 부의 독점을 더욱 촉진시키는 개발"이라는 것.

 

▲ 정비업체와 추진위(조합)이 주민을 속이는 사례가 발생하고 ▲ 높은 보상 가격을 조건으로 동의를 받는 경우가 있으며 ▲ 조합원과의 약속 자체가 동의만을 위한 기망행위 ▲ 건설회사의 이익 극대화 ▲ 공무원의 정비업체·조합·건설회사와 유착 사례가 발생하고 있다

 

조례 등 관련 규정의 개선도

-재개발 지역의 조합원을 보면 절반 이상인 52%가 외지인인데, 부산시는 그런 사람들도 모두 '주민'이라고 하나 엄격히 따져 외지인과 구분해야 할 것"

- "관련 법에 보면 임시수용시설을 설치하도록 되어 있는데 지금까지 부산에서 이를 설치한 사례는 없다"면서 "이것 또한 임의가 아니라 강제하도록 해야 하고, 용어도 '수용시설'이 아니라 '사용시설'로 바꾸어야 한다"

."도시는 시간이 지나면 노후화 될 수 밖에 없고 따라서 지속적인 정비가 필요하게 된다. 그러나 지역 주민의 삶을 고려한 섬세한 접근이 필요하다. 재개발과 같은 극단적인 방식이 아니라 물리적, 사회적, 경제적 지원을 포괄한 마을 가꾸기의 방식으로 접근이 이루어질 때, 그 혜택은 실제 주민들에게 돌아갈 수 있다." 2009.02.20. / 윤태웅 주거복지부산연대 상임집행위원장( 부산지역 재개발 현황과 문제점, 대안을 찾아가는 토론회)

 

보상평가가격 기준

평가가격 = 표준지의 공시지가 × 시점요인 × 지역요인 × 개별요인 × 기타요인

지장물 보상

이전비 보장의 원칙

이전비는 물건의 해체비, 적정거리까지의 운반비 및 복원에 소요되는 비용을 합한 금액으로 함(다만, 이전비가 취득가격을 초과하거나 이전이 현저히 곤란한 때, 이전하여도 종래의 목적에 사용하는 것이 곤란한 때에는 취득가격으로 보상)

 

영업손실보상

사업인정고시일 전부터 적법한 장소에서 인적 물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업 휴업기간 3개월에 해당하는 영업이익에 고정비용 등을 합한 금액을 보상함

 

영농보상

영농손실보상액=편입농지 면적×도별 연간 가능 평균 단위경작면적당 농작물 총수입 직전 3년간 평균×2년

 

※ 실제 소득 입증 가능시 : 편입농지 면적×연간 단위 경락면적당 실제 소득×2년

 

휴업보상

영업권 보상대상중 사업구역 밖으로 영업장을 이전하여 영업할 수 있는 경우에는 휴업보상을 하게 되고, 이 때 손실보상액은 3개월(특별한 경우에는 2년 이내의 실제 휴업 기간)의 영업이익과 영업시설물을 이전에 소요되는 비용을 더한 금액으로 보상함

 

이주대책대상자

관계법령에 의한 고시일 이전부터 보상계역 체결일 또는 수용 재결일까지 당해사업지구 내에 허가가옥(89.1.24 이전 무허가 건물 포함)을 소유하면서 계속 거주한 자

 

소유자 감정평가업자 추천

보상 대상 토지 면적의 1/2 이상에 해당하는 토지 소유자와 당해 토지 소유자 총수의 과반수의 동의를 얻어야 하며, 보상계획 열람기간 만료일부터 30일 이내에 사업시행자에게 요청해야 함

 

-도시정비법에 의하면 재개발 정비구역 내 토지 등 소유자의 75%이상 동의 시 조합설립 인가 가능

-조합설립에 동의하지 않은 나머지 토지 소유자도 강제로 조합원이 되도록 하는 강제가입제가 적용되도록 규정

-사유재산 관리처분 총회에서 분양신청하지 않은 토지 등 소유자와 과소필지 소유자에게, 재산처분건 박탈 (헌법23조 국민재산권 침훼) 등

 

 

주택재개발 비리

재개발사업은 이관계자가 많다. 사업추진 초기에서 착공에 이르기 까지 투명한 정보의 공유가 부재핝 경우가 많다 보니 고소,고발이 난무하며 과정에서 주민 동의율을 충족시키기 위해 허위 동의서를 만들거나 추가 분담금을 축소 하는 등 말이 많다.

 

또한 일부 주민의 경우 사업성 검토에 대한 정보와 판단 근거의 부족으로 긍정적 정보만을 취하여 찬성도장을 찍는 경우도 많다. 사업읹가 단계에서 증액된 추가분담금ㄴ으로 비대위가 조직되고 절차상의 문제등이 얽히며 ‘조합무효 소송’이 진행되기도 한다.

 

사업이 지난하게 될 경우 구역의 정비구역 해제와 관련 사업 추진비용을 지원한 시공사가 주민을 대상으로 ‘매몰비용’ 청구소송을 벌이는 경우도 있다. 조합운영자와 참여업체와의 유착관계 등 각종소송에 휘말리게 되면 금융이자비용이 증가 개발이익이 줄어든다,

 

범죄예방을 경찰이 하지 않고 민간회사가 하는가

조합원 사업비 횡령

철거비를 이중으로 빼내기 위해 동원되는 회사들

허의계약에 의한 철거비 횡령

사업비 상승

2018년 4월18일

부산시는 일선 구·군과 함께 지역주택조합 사업 현황을 점검하고 단계별 대책 수립에 나서는 한편 지역주택조합 경보 발령을 내렸다. 지난해 5월에 이어 두번째다.

12개 구 64곳 조합 사업 진행

인가 25곳·추진 39곳 등 급증

토지확보 실패 등 잡음 잇따라

부산시, 구·군 감독 강화 요청

 

시는 17일 각 구·군의 건축과장과의 회의에서 지역주택조합설립 인가권을 지닌 구·군이 지역주택조합의 각 시행 단계에서 적용할 수 있는 법령을 엄격히 적용할 것을 요구했다. 그간 지자체는 지역주택조합 사업이 민간 간의 계약이라며 소극적인 대처를 해왔다. 시는 시민들 피해가 계속 이어지자 조합원 모집 신고 때부터 신청서를 받고, 위반 사항이 있으면 엄격한 조치를 내리는 등 각 구·군에 지역주택조합사업의 관리 감독 역할을 강화할 것을 요청했다.

 

부산에는 현재 중·동·강서구와 기장군을 제외한 12개 구·군 64곳에서 지역주택조합 사업이 진행되고 있다. 이중 현재 조합설립인가를 받은 곳은 25곳, 조합 설립을 추진 중인 곳은 39곳이다. 2014년 17곳이었던 사업장은 4년 만에 3배가량 급증해 과열 양상을 보이고 있다.

 

지역주택조합사업은 일반 재개발사업과 달리 토지소유권을 확보하지 않은 상태에서 조합원을 모집하고 사업을 시작해 추진 과정에 많은 위험요소들이 존재한다. 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권을 확보해 조합을 설립하더라도 주택건설사업계획(사업승인)을 받기 위해선 토지소유권을 95% 이상 확보해야 한다. 이때 토지소유권 확보가 쉽지 않아 사업이 장기간 표류하거나 중단되기 쉬워 조합원들의 추가 납입금 부담이 커지거나 기납입금을 돌려받지 못하는 등의 피해 우려가 있다.

 

주택조합 사업으로 인한 피해방지를 위해 시민들의 각별한 주의도 요구된다. 부산시 건축주택과 관계자는 "마치 아파트에 당첨되는 것처럼 속이고, 시공사가 결정된 것처럼 현혹하는 경우가 많다"며 "한번 가입하면 조합원 탈퇴가 어려워 해약 시 재산상 큰 손해를 볼 수 있다는 점을 특히 주의해야 한다"고 밝혔다(부산일보 서유리기자)

온천4구역 재개발 개요

위치 온천동100-13번지 일원

구역면적 228,511

규모 지하2층, 지상22~34층

동수 31개동

세대수 3461

건폐율(%) 19.59

용적율(%) 261

사업주체 온천4구역 주택재개발조합

설계자 C&T,(주)영탑

시공자 (주)삼성물산

감리자 -

조합(추진위원회)연락처 051 - 553 - 9476

정비사업전문관리업체 (주)도시와미래

사진 김건우

부산시는 2016년 3월 24일 산림청과 금강공원 내 국유림 38만8천724㎡와 금정구 노포동, 선동, 회동동 일대 시유지 184만7천245㎡를 맞교환하는 최종 계약서를 작성했다. 금강공원 드림랜드 사업은 기존 재래공원을 재정비해 300만㎡ 부지에 공공사업(주차장, 진입광장, 미로공원), 민자사업(케이블카, 유희시설), 민간사업(유스호스텔, 어린이직업체험관) 등 20여개 시설을 조성하는 사업이다.

조성사업은 약 40만㎡ 부지에 공공사업(주차장, 미로공원, 진입광장) 400억 원, 민자사업(케이블카, 유희시설) 700억 원, 민간사업 785억 원 등 모두 1890억 원을 투입하는 금강공원 재정비사업이다.

01.12 동물원폐쇄

08.5 ~ 10. 2 동물원 폐축사 철거 등 정비

10. 8 금강공원 재정비 용역 착수

11. 5 토지소유자 및 이해관계자 회의

11.11 재정비 계획안에 대한 민간개발자와 MOU 체결합의

12. 2 금강공원 재정비 용역 완료

16. 3.24 부산시.산림청 부지교환 협약

장전 재개발 6구역

온천2구역

위치 온천동 885-2번지 일원(금정마을로 139, 153 /우장춘로 9, 15,17, 18,31,32 / 금강공원로 8 / 충열대로 95,107  등) 
구역면적 232,885
규모 지하4층, 지상25~35층
동수 32개동
세대수 4247
건폐율(%) 14.72
용적율(%) 247.49
사업주체 온천2구역
설계자 C&T건축사사무소
시공자 삼성물산, 현대산업개발
감리자 -
조합(추진위원회)연락처 051 - 558 - 5591
정비사업전문관리업체 도시와 미래

사진 ▲ ▼ 김은숙

 

강남 부자들, 재건축 부담금 내기도 아깝다? 522 프레시안

[기고] 공공이 기여한 개발 이익, 소유주가 독식하겠다고?

부동산 시장 관련 뉴스들을 살펴보다 눈길을 끄는 뉴스들이 있었다. 그 중의 하나는 <뉴스 1>의 지방선거를 앞두고 서울의 재건축·재개발 조합 및 추진위원회들의 연합단체인 '서울, 미래도시 재개발-재건축 시민연대(이하 서미연)'가 출범한다는 기사다.(☞관련기사 : 서울 재개발·재건축 조합 뭉친다…"35층 제한·환수제 반대") 서미연은 선거국면을 활용해 일반주거지역의 35층 층수 제한을 풀고, 용적률 300% 제한과 과도한 기부채납 비율 등 사업성을 악화시키는 기준의 완화를 요구하며, 재건축초과이익환수제의 폐지 주장도 검토할 계획이라고 한다.

 

재건축부담금 내느니 차라리 1대 1 재건축을 하거나 건축비를 최대한 올리겠다?

내 눈길을 끈 또 다른 기사는 〈연합뉴스〉의 '"부담금 충격, 내부 갈등 확산"…강남 재건축 사업 곳곳 삐걱'(☞관련기사 바로보기)이라는 기사다. 이 기사에 따르면 재건축초과이익환수제 때문에 강남 재건축 사업이 휘청거리고 있는데, 부담금 때문에 조합 내부간 갈등이 심해져 재건축 추진이 중단될 위기에 처하는가 하면, 시공사 교체를 추진하는 단지가 나오고, 사업 일정을 지연하는 단지들이 속출하고 있다는 것이다.

 

위의 기사의 압권은 다음과 같은 대목이다.

 

강남구 압구정 특별계획구역 3구역 등 일부 단지는 재건축 부담금을 줄이기 위해 일반분양분이 없는 '1대 1' 재건축을 검토하고 있다. 조합의 일반수입을 줄여 부담금을 낮추겠다는 것이다. 그러나 1대 1 재건축은 일반분양을 통한 수입이 없다 보니 막대한 건축비를 조합원들이 다 부담해야 하는 문제가 있다.

 

한 재건축 전문가는 "강남권 고급 아파트 단지는 재건축 부담금을 안 내려다 조합원들의 건축비 부담액이 더 많아지는, 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 나올 수도 있다"며 "이미 현재 용적률이 높아 어쩔 수 없이 1대 1 재건축을 하는 경우가 아니면, 1대 1 재건축을 선택하기가 현실적으로 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

 

값비싼 외산 자재와 마감재, 특화설계 등을 동원해 개발비용(건축비)을 늘려 재건축 부담금을 줄이는 방안도 거론되고 있다. 그러나 정부가 이 비용을 모두 순수한 '개발비용'으로 인정해 부담금에서 빼줄지는 미지수다.

 

대형 건설회사 관계자는 "분양가 상한제 심의를 할 때도 정부는 비싼 자재나 특화설계를 추가 가산비용으로 인정해주지 않았다. 정부가 재건축 사업에서는 이 비용을 부담금을 줄이기 위한 '꼼수'로 보지 않는다는 보장이 없다"고 말했다.

 

재건축부담금을 최대한 적게 내려고 일반 분양분을 없애는 1 대 1 재건축을 검토하는 단지가 나오고, 초고급 재건축을 통해 건축비를 올리고 그로 인해 재건축 부담금을 줄이겠다는 방안이 나온다는 뉴스를 접하니 그저 어안이 벙벙할 따름이다.

 

부담금을 기쁘게 내는 건 민주공화국 시민의 의무

재건축초과이익환수제에 따른 재건축 부담금을 내는 게 그토록 억울한 분들을 위해 재건축초과이익환수제의 취지, 성격, 설계 등에 대해 간략히 설명하겠다.

 

재건축초과이익환수제는 2006년 만들어졌는데 공공이 만든 개발이익 중 초과이익을 공공이 소유주와 나누는 기능을 할 목적으로 설계된 제도다. 이 사실을 명확히 이해할 필요가 있다. 다음으로 재건축초과이익환수제에 따라 부과되는 재건축부담금이 어떤 방식으로 산정되는지를 알아야 한다. 재건축부담금이 산출되는 공식은 '[종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격상승분 총액+개발비용)]×부과율=재건축부담금'이다. 여기서 개시시점 주택가액이란 개시시점의 공시주택가격 총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 금액을, 정상주택가격상승분이란 개시시점 주택가액에 정기예금이자율 또는 평균주택가격 상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한 금액을, 개발비용이란 공사비, 설계감리비, 제세공과금, 조합운영비 등 조합운영 및 주택건설 전반에 소요된 비용을, 종료시점 주택가액은 조합원 분양가격(준공시점 공시가격), 일반분양분 주택가격, 소형주택인수가격을 합산한 금액을, 부과율은 조합원 평균이익에 따라 구간별로 0~50%까지 누진적용(조합원 1인당 3000만 원까지 면제)되는 것을 각각 의미한다.

 

재건축초과이익환수제에 따라 의미 있는 부담금을 납부할 단지들은 대부분 강남에 위치한다. 연초 국토부 시뮬레이션 결과에 따르면 강남 4구 15개 단지의 조합원 당 평균 부담금 금액이 4억3900만 원인데 비해 비강남권 5개 단지의 조합원 당 평균 부담금이 1억4700만 원에 불과하니 말이다. 강남 재건축 단지의 초과이익 규모가 다른 지역 보다 압도적인 건 강남의 교통, 교육, 경제, 문화 인프라가 단연 우월하기 때문이다. 그리고 강남의 우월한 인프라는 전부 공공이 만든 것이다. 따라서 공공이 만든 인프라로 인해 발생한 재건축개발이익 중 초과이익을 공공과 소유주가 분점하는 건 지극히 정당하다.

 

국토부 시뮬레이션 중 강남에서 재건축을 추진 중인 단지들을 경악케 한 극단적 케이스를 예로 들어보자. 재건축초과이익환수제에 따른 부담금이 조합원당 최고 8억4000만 원이면 보수적으로 잡아도 재건축초과이익이 17억 원도 넘을 것이다. 부담금을 내도 10억 원 가까이 남는 것이다. 재건축조합원이 기여한 것이라곤 거의 없는 재건축초과이익이 엄청나게 발생했고, 이를 만든 공공이 그 중 일부를 환수해 공익에 사용하겠다는데 억울해 하거나 삿대질을 할 일이 결코 아니다.

 

게다가 재건축부담금은 해당 재건축주택을 매각하고 그 매각대금 중 일부로 납부할 수도 있고, 해당 주택을 담보로 한 후 대출을 통한 납부를 포함해 신용·직불카드 등으로도 처리할 수 있다. 재건축부담금을 납부할 방법은 매우 다양하다는 뜻이다.

 

재건축부담금을 납부할 기회를 얻은 시민들은 기쁜 마음으로 부담금을 내시라. 그게 민주공화국 시민으로서의 최소한의 의무다. 대한민국에는 재건축부담금을 내면 소원이 없겠다는 시민들이 차고 넘친다는 사실을 기억하시라. /이태경 헨리조지포럼 사무처장

초과이익환수, 서울시장 후보들의 입장은? 522 mbc

"부동산 정책을 보고 투표하겠다"

주변 지인들에게 직접 들었던 얘기입니다. 주거 정책은 개개인의 이해관계가 얽혀 있는 정책인 만큼 주택 소유자와 세입자, 강남과 강북 할 것 없이 유권자들이 관심을 가지는 정책입니다. 그래서 6·13 지방선거 서울시장 후보들도 각기 다른 공약으로 유권자들의 표심을 공략하고 있는데요, 특히 재개발·재건축을 둘러싼 입장이 가장 극명하게 갈렸습니다.

 

박원순 "재개발·재건축 NO, 도시재생사업 YES"

더불어민주당 서울시장 후보인 박원순 현 시장은 재개발·재건축 규제 유지 방침을 견지하고 있습니다. 집값 잡기 수단으로 강한 재건축 규제를 들고 나온 정부와 기조를 같이하는 겁니다. 박원순 시장은 이명박 시장 시절 뉴타운 바람과 박근혜 정부의 부동산 활성화 정책을 서울 집값 상승의 원인으로 보고 있습니다. 그래서 규제 유지 정책으로 꾸준히 가면 투기나 폭등을 막고, 서민들에게 좀 더 많은 주택을 공급할 수 있을 것이라는 것이 박 시장의 입장입니다.

 

박 시장이 재개발·재건축 대신 선택한 정책은 '도시재생사업'입니다. 전통과 원형을 그대로 보존하되 주민들의 주거 환경 개선에 투자하는 방식입니다. 현장을 취재하기 위해 도시재생사업 1호 지역인 서울 종로구 창신동, 숭인동을 실제로 찾아가 보았습니다. 주민들은 삶의 터전을 갈아엎는 것을 원하지 않아 재개발·재건축을 선택하지 않았지만, 주민들의 의견이 충분히 반영되지 않은 도시재생사업에 대해서는 아쉬움을 털어놨습니다. 도로 정비, 가로등 설치 등 골목골목 주민들의 원하는 바가 각기 다르기 때문입니다. 뉴타운처럼 눈에 띄게 확 달라지지 않는 만큼, 사전에 충분히 많은 주민들의 의견을 수렴해서 진행해야 만족도가 높아지는 사업이라는 것을 확인할 수 있었습니다.

 

김문수 "재개발·재건축 YES, YES, YES!"

자유한국당 김문수 서울시장 후보의 공약은 박원순 시장과 정반대였습니다. 재개발·재건축 규제 철폐를 핵심 공약으로 내세웠습니다. 아파트 35층 층수 제한과 용적률 제한도 없애고, 재건축 초과이익환수제도 폐지하겠다고 나섰습니다. 자신이 서울시장에 당선된다면 7월 1일에 취임해서 첫 번째로 재개발·재건축이 막힌 곳에 시원하게 도장을 찍어 주겠다고 공언했습니다. 박원순 시장의 규제 위주 정책이 서울의 경쟁력을 떨어뜨리고 삶의 질을 악화시킨다는 것이 김문수 후보의 주장입니다.

 

'재건축 초과이익환수제 폐지'와 같은 김문수 후보의 공약은 서울시장의 권한만으로는 실행할 수 없는 공약입니다. 법률로 정해진 사항이기 때문입니다. 김문수 후보는 재건축 초과이익환수제 폐지가 자유한국당의 당론으로 이미 제출돼있다며, 당의 지원을 받아 법 개정을 추진하겠다는 입장을 밝혔습니다. 재개발·재건축 지역에 살고 있던 거주민들이 갈 곳이 없어지는 문제에 대해서는 순환 재건축 방식을 도입하면 해결된다고 설명했습니다. 재개발·재건축 규제를 없애고 시원하게 도장을 찍어주겠다는 김 후보의 공약은 매력적으로 들리지만, 실행하기 위해서 해결해야 하는 문제들도 많다는 점도 같이 설명될 필요가 있어 보입니다

 

안철수 "박원순·김문수의 절충안, '준공영개발'"

바른미래당 안철수 서울시장 후보는 두 경쟁 후보의 절충안인 '준공영개발'을 내놨습니다. 용적률을 높여서 재개발을 진행하는 방식으로 규제 완화 입장에 서면서도, 주민과 협의를 통해 의무 임대주택 비율을 확대해 서민들의 요구도 반영한다는 겁니다. 박원순 시장이 뉴타운 출구 전략 없이 지정 해제만 추진해 뉴타운 지구가 폐허로 변하도록 방치하고 있다는 것이 안철수 후보의 지적입니다. 안철수 후보는 재건축 초과이익환수제를 없애지는 않고, 분할 납부 등을 통해 안전장치를 마련하겠다고 공약했습니다.

 

절충안은 두 경쟁 후보 공약의 단점을 보완하기도 하지만, 두 후보 공약과 비교했을 때 장점이 분명하게 드러나지 않기도 합니다. 또 임대주택 비율 확대 문제는 주민들의 동의를 얻는 것이 쉽지 않은 만큼, 근린생활시설 지원을 통한 상생 구조 구축 이상의 고민이 필요해 보입니다. 두 후보에 비해 비교적 색깔이 분명하지 않은 절충안이 유권자들의 마음을 움직일 수 있을지가 관건입니다.

온천2구역 ‘문화재에 발목’ 분양 연기…속타는 시공사 9.5 국제

문화재청 결정 나야 사업 진행, 조합-시공사 연일 비상 회의

- “늦어지는 만큼 손해도 늘어나”

- 3800세대 대규모 분양 미뤄지자

- 경쟁 건설사도 마케팅 전략 고심

- 업계 “일부 계약에 영향 줄 수도”

 

부산 최대 규모(3800세대)의 재개발 사업지인 동래구 온천2구역 분양이 ‘문화재 변수’로 연기되면서 구체적인 일정을 잡지 못하고 있다. 재개발 조합과 시공사는 늦어도 이달 말에는 분양한다는 계획이지만, 문화재청의 행정적 절차 지연 가능성 때문에 이마저도 장담할 수 없다는 얘기가 흘러나오고 있다. 이처럼 온천2구역 재개발 분양 일정이 차일피일 미뤄지면서 조합과 시공사가 내부 전략을 수정하는 등 애를 태우고 있다.

4일 부산 동래구 온천2구역 재개발 현장. 3800세대 규모의 동래 래미안아이파크가 들어설 예정이지만 지난달 현장에서 문화재가 출토되면서 공사가 전면 중단되고 분양도 연기됐다. 재개발 조합과 시공사는 이달 중으로 분양을 계획하고 있지만, 이마저도 장담할 수 없는 상황이다. 전민철 기자

 

부산 동래구 온천2구역 주택재개발조합은 4일 “현장에서 출토된 문화재를 ‘기록 보존’한다는 문화재청의 최종 결정이 내려지면 곧바로 분양에 들어갈 계획이다. 이르면 이달 중순, 늦어도 이달 말에는 분양이 가능할 것이다”고 밝혔다. 온천2구역은 지난달 중순 부지 정리 공사 과정에서 문화재가 출토되며 같은 달 31일 잡혀 있던 분양을 연기했다. 한때 분양이 무산될 것이라는 우려도 나왔지만, 학술자문회의 결과 보존 가치가 낮다는 결론이 나오면서 최악의 상황은 면했다. 문화재를 감정한 서울문화유산연구원은 추가 발굴 대신 ‘기록 보존’을 문화재청에 건의해놓은 상태다. 따라서 문화재청이 서울문화유산연구원의 건의를 받아들이면 언제든 분양이 가능하다. 문제는 시간이다. 특히 지난 3일 정재숙 신임 문화재청장이 부임하면서 절차가 지연될 가능성이 있다는 얘기가 나온다. 신임 청장이 업무를 파악하는데 일정 시간이 필요하기 때문이다. 더욱이 문화재청이 서울문화연구원의 건의를 그대로 수용한다는 보장도 없고, 설령 수용하더라도 심의 기간 자체가 길어질 수도 있다. 이와 관련, 문화재청 관계자는 “이달 중순 열릴 예정인 문화재위원회를 통해 추가 발굴 또는 기록 보존 등에 관한 허가를 낼 방침”이라며 “문화재 발굴에 관한 사안은 문화재위원회를 통해 전적으로 결정되므로, 공사장에서 발굴된 유물에 관해 구체적인 내용을 밝힐 단계는 아니다”고 밝혔다.

 

온천2구역 재개발 조합과 시공사인 삼성물산·현대산업개발에는 비상이 걸린 것으로 전해졌다. 조합과 시공사 관계자는 연일 대책 회의를 열어 분양 전략을 재점검하고, 금융 비용 조달이나 계획도 전면 수정하고 있다. 특히 문제 해결의 열쇠를 쥔 문화재청의 움직임을 알아보느라 정보력을 총동원하고 있는 것으로 알려졌다. 온천2구역 재개발조합 관계자는 “분양이 늦어지는 만큼 손해가 늘어날 수밖에 없다”고 털어놨다.

 

온천2구역과 가까운 지역에서 최근 분양에 나섰거나 분양을 앞둔 건설사도 애를 태우기는 마찬가지다. 오는 7일 동래구 온천동 ‘동래 더샵’을 분양할 계획인 포스코건설 관계자는 “온천2구역 분양이 먼저 이뤄지면 소비자 사이에서 분양 분위기가 뛰어오르는 효과가 생기는데, 시장 분위기를 띄우는 마케팅 전략을 고심 중”이라고 밝혔다. 동래 더샵은 700세대 규모의 아파트와 오피스텔로 구성돼 있다. 지난달 31일 진행했던 연산3구역 ‘힐스테이트 연산’은 1차 청약 결과 평균 6.25대 1의 준수한 분양 성적을 냈지만, 업계에서는 온천2구역 분양 연기에 따른 영향이 있을 것으로 분석하고 있다. 부동산서베이 이영래 대표는 “소비자의 이동은 거의 없을 것으로 보고 있다”면서도 “다만 연산3구역 계약을 앞둔 상황에서 온천2구역 분양이 언제 열리냐에 따라 일부 계약에 영향을 줄 수도 있을 것”이라고 내다봤다.

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